Управляющая компания начала платить НДС или платит больше - плата за содержание жилья не меняется - «Финансы»

Изменение платы возможно только по решению общего собрания собственников, напомнил Минстрой. Вместе с тем, порядок изменения размера платы на величину НДС может быть заранее предусмотрен договором управления МКД. Также ведомство отметило, что не планируется законодательных изменений, которые позволили бы УК повышать плату за счет НДС.

Если установлено муниципальным актом

Если в муниципальном акте об утверждении размера платы за содержание жилого помещения указано, что она включает в себя НДС, указан размер платы без НДС и сумма НДС, то плата за содержание жилого помещения определяется как сумма утвержденного муниципалитетом размера платы без НДС, а также НДС в фактически уплачиваемой сумме (платит его, например, управляющая компания). Однако упомянутый НДС может включаться в плату в размере, не превышающем размер НДС, предусмотренный муниципальным актом. На это указал Минстрой.

То есть, тут двойные стандарты – если фактический НДС меньше, чем тот, который указал муниципалитет, то в плату включается фактический. Если больше, то применяются суммы, установленные муниципалитетом, не выше. В общем, плата за счет НДС может понижаться, но не может повышаться.

Если в муниципальном акте указано, что размер платы за содержание жилого помещения установлен без НДС, при этом НДС включается в плату дополнительно, тогда лицо, осуществляющее управление МКД (управляющая компания), применяет утвержденный муниципалитетом размер платы, увеличивая его на размер фактически оплачиваемого НДС.

Если в муниципальном акте об утверждении размера платы за содержание жилого помещения не оговаривается НДС, тогда применению подлежит установленный муниципалитетом размер платы. Итоговый размер платы с учетом НДС должен быть равен размеру платы, утвержденному муниципалитетом. То есть, тогда управляющая компания полностью платит НДС из своих средств.

Появился или повысился

При УСН в этом году платится НДС, начиная от дохода 20 млн рублей в год (за 2025 год или начиная с 1 января 2026-го). То есть, организации и ИП на УСН с годовым доходом от 20 до 60 млн рублей впервые стали плательщиками НДС. При этом они могут применять ставку НДС 5% (без права на вычеты) или общеустановленную – 22% (с правом на вычеты). Также произошло повышение общей ставки НДС с 20% до 22%. Изменения внесены законом 425-ФЗ, принятым в конце 2025 года. Так что размер НДС, который платит УК, зависит от многих факторов, в том числе, от ее системы налогообложения. В этом году НДС для УК мог повыситься или появиться впервые.

Физлица по общему правилу не являются плательщиками НДС и не могут признаваться таковыми в связи с потреблением жилищно-коммунальных услуг. Так что Минстрой указал, что НДС не может предъявляться к оплате собственникам помещений в МКД дополнительно к стоимости содержания жилого помещения, при этом НДС может быть включен в состав платы за содержание жилого помещения.

Решение общего собрания или строка в договоре

Размер этой платы определяется на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года. Таким образом, в целях изменения размера платы, в том числе для увеличения такого размера платы на величину НДС, необходимо соответствующее решение общего собрания.

При выборе управляющей организации общим собранием (ОСС) с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления МКД на условиях, указанных в решении данного ОСС. Изменение договора управления МКД возможно либо на основании решения суда, либо на основании решения ОСС и решения исполнительного органа управляющей организации. Таким образом, изменение размера платы за содержание жилого помещения в одностороннем порядке, в том числе увеличение такого размера платы в связи с возникновением обязанности управляющей организации оплачивать НДС, законом не предусмотрено.

Вместе с тем, порядок изменения размера платы на величину НДС может быть заранее предусмотрен договором управления МКД на основании соответствующего решения ОСС.

Право УК менять плату при росте ставки НДС (или при возникновении у УК обязанности его платить) вводить на законодательном уровне не планируется. Это могло бы в числе прочего привести к злоупотреблениям управляющих организаций.

Позиция КС – о том же

Также Минстрй напомнил, что в своем постановлении 41-П в ноябре 2025 года КС высказался о цене длительного договора после отмены освобождения соответствующей реализации от НДС. Иск, в частности, касался иностранного ПО, продажа прав на которое в России начала облагаться НДС с 2021 года. Контракт же был заключен в 2019 году на три года. КС отметил отсутствие переходных положений законодательства, регулирующих корректировку цены, и предложил законодателю разделить издержки пополам между продавцом и покупателем в отсутствие права последнего на вычет НДС.

Пока не внесены соответствующие законодательные поправки, КС предписал считать, что цена, согласованная в длящемся договоре с физлицом, не может быть изменена, за исключением случаев, когда физлицо при заключении и исполнении договора ведет предпринимательскую деятельность (письмо от 23.06.2026 N 37897-ДН/04).