КС переложил уплату НДФЛ по договору мены недвижимости на лицо, получившее более дорогой объект - «Финансы»

Нормы НК, препятствующие уходу от налога при продаже объекта с занижением стоимости, в данном случае не применяются, указал КС. Власти должны будут внести в НК специальные нормы, предусматривающие налогообложение в случае мены недвижимости.

Гражданке С. принадлежал сельхозучасток кадастровой стоимостью около 3 млн рублей. Она обменяла его по договору мены, заключённому в 2021 году с другим физлицом, на земельный участок той же категории с кадастровой стоимостью около 420 тысяч. Договором было предусмотрено, что участки признаются равноценными, стоимость каждого из них стороны определили в размере 500 тысяч рублей. Обмен производился без каких-либо доплат.

С полученного или с отданного?

Обнаружив это и подвергнув сомнению отсутствие доплат, налоговики доначислили гражданке НДФЛ в размере 139 тысяч рублей и пени. Доход был определен как кадастровая стоимость принадлежавшего С. ранее участка, умноженная на 0,7. Такая формула предусмотрена пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса на случай продажи недвижимости. Установлено, в частности, что если официальный доход от продажи объекта меньше, чем 70% его кадастровой стоимости, то налоговой базой признаётся 70% кадастровой стоимости. Эту норму в своё время вводили для того, чтобы граждане не злоупотребляли, занижая стоимость объектов и свой налогооблагаемый доход при купле-продаже, уходя таким образом от уплаты налога. То есть, налоговики посчитали доход из стоимости отданного участка.

При расчёте налоговой базы, судя по цифрам, налоговики учли какие-то расходы, которые, видимо, были понесены гражданкой в своё время ранее в связи с приобретением данного участка. Суды первой и апелляционной инстанции решение налоговиков отменили и решили, что доход должен определяться исходя из стоимости полученного гражданкой С. имущества. Однако в кассации эта позиция не устояла, и здесь, а также в Верховном суде судьи согласились с мнением налогового органа.

Свои соображения

После чего гражданка обратилась в Конституционный суд. Здесь указали, что граждане зачастую прибегают к гражданско-правовой конструкции договора мены из-за недоступности или недостаточности денежных средств для покупки соответствующего имущества, а также по различным причинам личного характера. Статьёй 568 Гражданского кодекса установлено общее правило о том, что обмениваемые товары признаются равноценными. Это означает, что по факту объекты таковыми могут и не быть – законодатель допускает ситуации, когда фактическая стоимость обмениваемых без каких-либо доплат объектов не совпадает.

В ситуации, аналогичной той, в которой оказалась С., гражданин несёт, по сути, имущественные потери, отчуждая более дорогой объект, и получая при этом более дешевый. Позиция налогового органа и судов направлена на то, чтобы исчислить налог с величины имущественных потерь такого гражданина.

Применяя указанную норму – пункт 2 статьи 214.10 НК – и исчисляя налог с 70% кадастровой стоимости, налоговики, по существу, могут взимать налог с обеих сторон договора мены независимо от того, получает ли какая-либо из этих сторон денежные средства или приращение имущества. При этом налог на имущественную потерю взимается вне зависимости от добросовестности той стороны договора, которая рассталась с более дорогим имуществом, и вне зависимости от наличия разумных причин для данного обмена.

Надо что-то менять

КС указал, что пункт 2 статьи 214.10 НК не соответствует Конституции в той мере, в какой допускает произвольное решение вопроса об  определении налогооблагаемого дохода добросовестного налогоплательщика в случае совершения им мены объектов недвижимости в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности.

При этом КС указал, что нельзя игнорировать положения Налогового кодекса, которые предписывают облагать налогом экономическую выгоду налогоплательщика. Выгода определяется с учётом кадастровой стоимости приобретенной налогоплательщиком недвижимости, в частности, с учетом её превышения над кадастровой стоимости отчужденного имущества по договору мены, а также с учётом полученных (или переданных) выплат при наличии таковых.

Таким образом, применительно к указанной ситуации, КС переложил уплату налога с гражданки С. на вторую сторону договора мены – на физлицо, которое получило более дорогой участок, не доплатив за него. К радости того физлица, три года с момента сделки уже прошли, и, если налоговики этому лицу НДФЛ еще не начислили, то уже и не начислят (не имеют права это делать за пределами трех лет). Однако для новых подобных ситуаций налоговики, по сути, получили карт-бланш на доначисление налога тем лицам, которые получили "просто так" более дорогой объект, чем отдали взамен.

Опровергнуть эквивалентность

По рекомендации КС, законодатель должен внести изменения в Налоговый кодекс в части правового регулирования обложения НДФЛ доходов физлиц в случае подобных обменов. На случай, когда эквивалентность совершённой мены опровергнута, установлено отсутствие разумных мотивов для её совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены объекта над кадастровой стоимостью отчуждённого, с учётом всех выплаченных по такому договору денежных средств, налог должен исчисляться с соответствующей разницы, указал КС.

Следует обратить внимание на то, что для доначисления налога инспекторы должны будут сначала опровергнуть эквивалентность. То есть, доказать, например, что гражданин, получивший более дорогой объект, условно говоря, "обварился". Поскольку вопрос неоднозначен в ситуации, когда стороны признали имущество равноценным, споры о том, получил ли такой гражданин экономическую выгоду, будут рассматриваться в судах. Судебная практика, по сути, будет определять, какие тут нужны доказательства (например, годятся ли для этого отчеты об оценке, и кто их должен заказывать), в частности, если дорогой объект не был вскоре продан.

Инструкция КС должна применяться до того момента, когда будут внесены в соответствующие поправки в Налоговый кодекс. Дело гражданки С. подлежит пересмотру. Однако дела неограниченного круга лиц пересматриваться не будут, если судебные акты вступили в законную силу (постановление КС от 15 января 2026 года N 1-П).

• Подписан закон с поправками, касающимися установления кадастровой стоимости в размере рыночной
• Совфед одобрил закон о пересмотре стоимости жилья только с согласия владельца